El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció un programa para estimular el crédito hipotecario mediante el uso del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES, cuyos recursos serán licitados entre los bancos y deberán destinarse exclusivamente a préstamos para la adquisición de primera vivienda.

Según las explicaciones del funcionario, la medida busca resolver una de las principales dificultades del mercado hipotecario: la ausencia de fondos bancarios a largo plazo para financiar créditos durante décadas. 

En líneas generales, entre los analistas hubo consenso en que los beneficiarios serán un grupo muy reducido y no hubo mucha expectativa sobre un efecto cascada que motorice el sector inmobiliario.

Caputo señaló que los bancos “reciben depósitos a corto plazo y tienen que prestar a largo plazo”, por lo que el esquema permitirá que el FGS coloque fondos a plazos de uno y cinco años. El programa contará con un total de $2 billones, equivalentes a unos US$1.500 millones, mientras que la primera licitación se realizará la semana próxima por $200.000 millones, bajo control del Banco Central y a través del sistema SIOPEL.

El mecanismo establece además condiciones específicas para las entidades financieras. La tasa mínima que deberán pagar por los fondos será de UVA + 2,5% a un año y UVA + 4,5% a cinco años, mientras que los bancos tendrán que ofrecer los créditos hipotecarios a una tasa máxima de UVA + 7,5%, con un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por préstamo. Los recursos deberán utilizarse para la compra de primera vivienda y el BCRA auditará su destino.

Para los que aspiran a tomar un crédito, la barrera sigue siendo la misma de siempre: demostrar ingresos registrados muy por encima de la media. Eso también restringe el potencial de demanda. Según la simulación hecha por el Ministerio de Economía, para comprar un inmueble valuado en 105.000 dólares con financiamiento a 25 años de plazo es necesario acreditar ingresos familiares por $ 3,6 millones; y el monto a recibir es de sólo el 75% de la unidad, lo que obliga a tener ahorros previos por U$S 26.000 dólares.

El peso de la cuota sobre el salario, fijado inicialmente en 25%, puede también incrementarse si la inflación crece por encima de los salarios, tal como ocurrió en la crisis de los créditos UVA en 2018-19. Alejandro Vanoli, ex titular del Banco Central y de la Anses, hizo hincapié en la necesidad de mantener esa relación y reclamó “que los más humildes puedan acceder a planes de vivienda accesibles, cosa que por monto e informalidad no pueden con este esquema, y tasas de créditos para la clase media que crezcan como los salarios y estos como la inflación”.

 Caputo dejó de lado las teorías libertarias sobre los acuerdos entre privados y justificó la intervención del gobierno en el mercado de crédito, con una tasa máxima, en función de la “justicia social”, término desconocido en su vocabulario. “Nada más justo que una persona que tiene trabajo tenga acceso a una vivienda y no tenga que esperar 30 o 40 años para poder comprarla”, sorprendió. Su inesperada defensa del rol del Estado se escuchó el mismo día que el oficialismo se negó a tratar en el Congreso proyectos que también pedían intervención oficial para paliar la situación de las familias en mora, tema que está poniendo en jaque al conjunto del sistema financiero.